日圓匯率近年持續低企，加上東京、大阪等核心城市的租金回報向來穩定，令不少香港人都躍躍欲試，希望將資金配置到日本房地產市場。
然而，許多人在上網搜尋「日本買樓費用」時，往往只留意到吸引的樓價總額，卻忽略了日本房地產交易中特有的各項政府稅金、律師費、物業管理開支以及售後持有成本。如果盲目以香港買樓的思維「臨場照估」，沒有預留充足的流動資金，一到收樓階段就容易因為被一疊疊稅單「突襲」而手忙腳亂。
到底買日本樓要預備多少額外雜費？每年持有物業又有哪些固定開支？以下由 FMI JAPAN 專業財務團隊為大家呈獻最詳盡的費用清單，幫你精算每一分錢，安心做業主。
內容目錄
一、 一張圖看懂：日本買樓費用全對照（一次性 vs 每年持有）
在日本購置和持有一項物業，成本主要分為「買入時的一次性雜費」和「售後的每年持有成本」。
| 費用類別 | 項目名稱 | 估算費率 / 金額 (以樓價計算) | 繳付時間點 / 頻率 |
| 一次性費用 | 不動產取得稅 | 約 3% 至 4% (按地方政府評估值計算) | 收樓後半年至一年內 |
| 登錄免許稅 (業權登記) | 約 1.5% 至 2% (按土地及建物評估值) | 辦理過戶產權之時 | |
| 印花稅 (印紙代) | 約 1 萬至 6 萬日圓 (視乎合約金額) | 簽署正式買賣合約時 | |
| 司法書士代辦費 | 約 10 萬至 20 萬日圓 (律師服務費) | 辦理過戶產權之時 | |
| 傳統地產中介佣金 | 樓價 3% + 6 萬日圓 (另加消費稅) | 簽約及收樓時（FMI直售一手新盤可免除） | |
| 每年持有成本 | 固定資產稅及都市計劃稅 | 約 1.4% + 0.3% (按政府每年評估值) | 每年分 4 期繳交 |
| 管理費及修繕積立金 | 視乎屋苑大小，每個月固定扣除 | 每月自動轉賬 | |
| 物業託管服務費 | 約實際租金收入之 5% | 售後每月從租金中扣除 |
正規日本買樓的 4 大資金支付階段
明白各項費用後，買家需要按照正規的法律流程，分階段安排資金匯款。請務必跟從以下順序，確保資金調配萬無一無失：
- 選定物業並支付小額意向金或訂金
當遞交「買付申込書」獲得賣方接納後，買家需在簽署正式買賣合約時，支付約樓價 5% 至 10% 的資金作為訂金（手付金）。此時也需一併在香港購買相應金額的日本政府印花稅票（印紙代）貼在合約上。
- 支付樓價尾數與司法書士代辦費
在產權正式過戶（決済）前約 1 至 2 週，全現金買家（或已獲銀行批出按揭的買家）需要將樓價的其餘尾數，連同登錄免許稅、司法書士代辦費等過戶雜費，一併跨境匯款至發展商或司法書士的法定指定信託賬戶。
- 收樓時預繳大廈管理準備金
在正式領取物業鑰匙的那一刻，新業主通常需要向大廈管理公司預繳第 1 個月的管理費及修繕積立金，以及一筆一次性的大廈管理準備金（通常為數萬日圓），用作應付大廈初期的日常營運。
- 收樓後半年內迎接「不動產取得稅」稅單
這是很多海外買家最容易忽略的隱藏日本買樓費用。在你收樓並開心地收租大約 6 至 12 個月後，日本當地的稅務署會向你寄出一張「不動產取得稅」的繳款單。這屬於一次性稅項，買家必須在指定期限內透過納稅管理人代繳。
FMI JAPAN：直售一手新盤，幫你省下大筆初期開支與管理心血
海外置業最看重的是『淨回報率 (Net Yield)』。傳統二手樓看似總價便宜，但一來中介佣金高昂，二來樓齡大導致修繕積立金驚人，變相大幅拉低了你的實際回報。
要降低初期日本買樓費用，最聰明的方法就是直接跳過中介，選擇由具實力的開發商一手直售的新盤。
作為深耕日本房地產的註冊地產開發商，FMI JAPAN 為香港人度身訂造了一套能將「買樓費用最大優化」的省心方案：
- 一手直售免中介費，現省數十萬：因為 FMI JAPAN 自己就是項目的研發與興建商，買家直接向我們認購，完全免除高達「樓價 3% + 6 萬日圓」的傳統地產中介佣金。如果你購買一個 4,000 萬日圓的單位，入場立刻幫你省下超過 120 萬日圓的現金成本，直接轉化為更豐厚的起始資金。
- 全新建築低折舊、免高額修繕費：我們旗下的物業均為全新一手落成，符合日本最新的嚴格耐震與環保節能基準。新樓在初始幾年內，所需的日常維修及大廈修繕積立金非常低，而且在稅務折舊上擁有更大優勢，讓你的租金收入可以更完整地落入袋中。
- 在地團隊一條龍託管，毋須自行打理：我們在東京和大阪均設有持有民宿牌照及長租管理牌照的直屬團隊。從前期的產權過戶、指派「納稅管理人」代為申報稅務，到售後的招租、日常維修、旅客沟通及星級退租清潔，全部由 FMI JAPAN 一條龍全權負責。你在香港不用為任何繁瑣的付費項目或日語賬單操心，真正做到安坐香港、穩收纯被動收入。
常見問題
這相當於香港的「地租及差餉」。不論你是否居住在日本，只要在當地持有不動產，每年 1 月 1 日的產權持有人就必須向地方政府繳納這兩項稅金（簡稱固都稅）。稅率合共約為 1.7%。但請注意，這個稅率並不是乘以你的「實際買入樓價」，而是乘以由日本政府每 3 年評估一次的「固定資產評價額」（通常只有市價的 50% 至 70% ），因此實際需要繳付的稅金比想像中低得多。
有的。普通長租的持有費用較為固定（主要是管理費和中介託管費）；而如果選擇營運合法民宿，雖然每個月要支付額外的水電煤、無線網絡費用以及頻繁的星級清潔費，但民宿是以「日租」形式計算，在旅遊旺季的收益爆發力極強。此外，經營民宿所產生的水電費、消耗品費用，在每年進行日本「確定申報（報稅）」時，都可以全數列為營業開支用作扣稅，大幅減低你的個人所得稅負擔。
