The First Choice for Buying New and Second-hand Properties in Japan: FMI Japan
The First Choice for Buying New and Second-hand Properties in Japan: FMI Japan
About Us: Japanese Developer - FMI Japan
Want to seize opportunities in the highly competitive Japanese real estate market? Is it more cost-effective to buy a new property or a second-hand one in Japan? Whether you are looking to buy a property for your own use, invest in new properties for rental income, or find a high-potential entire building for investment, the most important thing is to choose a reliable and reputable Japanese developer.
As a professional Japanese developer, FMI Japan Co., Ltd. is dedicated to providing comprehensive Japanese property investment services to investors from Hong Kong and across Asia. We firmly believe that choosing the right developer and real estate company is the first step to successful investment.
Established in 2015 as a wholly-owned subsidiary of Hong Kong-based FM Investment Group, FMI Japan has grown steadily into a highly trusted developer in the Japanese market. Our founder, Mr. Amous Lee, possesses extensive international real estate investment experience and has a deep understanding of market dynamics and investment trends.
FMI’s Core Real Estate Services in Japan
As a one-stop Japanese real estate company, we provide diversified services covering the entire purchasing process:
Property Sales and Whole-Building Investment Allocation:
We handpick properties in core cities suitable for both personal use and investment, alongside income-generating whole buildings for investor allocation.
Leasing Management and Asset Operation:
Hotel and bnb Platform Integration Services:
Combining OTAs and operational platforms to enhance property utilization efficiency and revenue potential.
Furniture Configuration and Interior Design:
Offering a "buy-and-rent" model to lower vacancy risks and the holding costs of Japanese real estate.
Property Development and Architectural Design:
We partner with high-quality Japanese builders to control quality and progress from planning and design to construction supervision, focusing on high-potential new properties.
What Makes FMI Japan Different from General Agencies?
Many overseas agencies claim to specialize in Japanese real estate, but most only act as brokers. They often lack a true understanding of construction quality, management processes, and handover standards, and cannot truly protect the long-term interests of buyers.
FMI Japan is completely different. We have our own professional team in Japan that selects locations, plans projects, supervises construction, and strictly controls handover quality. From architectural design to post-completion lease management and asset operation, we take charge of every step to ensure transparency and controllability.
True Value is More Than Just Price
Our properties might not be the absolute cheapest on the market, but we firmly believe they are the most worthwhile investments.
Seemingly attractive ultra-low-priced properties often hide potential risks, such as remote locations, questionable legal status, poor construction quality, or lower-than-expected rental returns.
We never exaggerate our sales pitches, and we never sell projects that we wouldn't invest in ourselves.
FMI Japan’s Strongest Advantages
1. One-Stop Solutions
Full involvement from site selection and construction to operation management.2. Safe and Reliable Guarantee
All properties have clear land ownership, comply with local laws, and possess legal building permits.3. Professional Appreciation Analysis
Accurate assessment of surrounding facilities and future appreciation space, offering exclusive ROI analyses for new properties.4. High Standard Construction
All new properties comply with Level 7 earthquake resistance standards and use SS400 high-strength steel.5. Attentive After-Sales Support
Full rental management via our OKINI Owner app (remote property management) and OKINI Home app (booking experience for travelers).6. International Professional Team
Dedicated teams in Tokyo and Osaka, with branch offices in Hong Kong, Singapore, Taipei, and Beijing. We provide consultations in Cantonese and Mandarin.
Selected High-Quality Properties
Location is the key to successful property investment. We carefully select the most promising core locations.
To date, FMI Japan has successfully developed over 40 hotel and residential projects, including the iconic "The Peak Series".
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為甚麼現在是日本物業投資最佳時機？
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日本買樓流程、程序
在日本買樓並不複雜，但由於當地法規、語言及文化等因素，建議透過專業的日本地產公司或顧問協助，確保每一步都順利、安全。以下是買日本樓的完整流程介紹：
- 初步諮詢
應該首先了解日本物業投資需求，我們的專業團隊會透過面談或電話，了解你的投資目標、類型、預算等。然後我們將進行市場分析，提供最新的日本地產市場資訊，包括日本新樓盤及二手樓價格、租金回報等。
- 推薦合適日本樓盤
根據你的預算及需求，推薦合適的日本地產，包括日本新樓、二手樓、一戶建、整幢項目等。我們再會提供詳細資料，如日本新樓盤位置、發展商背景、周邊配套及潛在回報。
- 安排實地考察
如有需要，可以安排客人親身到當地考察日本物業，了解樓盤的真實狀況。我們的日本地產顧問會全程陪同，提供即時解答及專業建議。
- 簽署買賣合約
安排司法書士（日本的法律專業人士）協助，買賣雙方簽署合約，確保日本地產交易合法及透明。除此之外，我們日本發展商會提供文件翻譯及審核服務，確保所有程序符合當地法律。
- 付款及完成交易
協助處理買日本新樓或其他類型地產的匯款及付款流程，確保資金安全。當物業過戶及登記完成後，你即可正式擁有日本物業。
- 售後及租賃服務
我們會提供日本物業租賃服務，協助你尋找租客及管理租務。而且，我們日本地產公司亦會提供物業維修及日常管理服務，讓你安心享受投資回報。
買日本樓盤投資攻略 - 分析建築技術、業權種類、稅項及費用:
防震技術：為何日本新樓盤更安全可靠？
「在日本買樓，發生地震會不會很危險？」日本位於地震帶，地震確實無法避免，但重要的是選擇由信譽良好的日本發展商興建的新樓盤。現代建築防震技術已經非常成熟，而日本新樓盤能夠有效應對各種級別的地震挑戰。
投資日本物業時，必須明白「一分錢一分貨」的道理。切勿因為價格便宜而選擇日本樓齡過高的舊樓，否則可能面臨意想不到的風險。許多舊式日本樓盤存在結構記錄不全、建築材料不明等問題，這些都對物業的防震能力構成潛在威脅，維修和加固成本亦可能所費不菲。
FMI Japan 日本新樓盤防震技術優勢：安全品質全面保障
我們 FMI Japan 作為專業的日本發展商和地產公司，所有推出的日本新樓均為全新建築，從設計到施工都嚴格按照當地的最新防震標準執行。我們的日本新樓特別注重建築材料的品質控制，所有鋼材均達到 SS400 高強度結構鋼標準，即使在強烈震動下也能保持結構穩固。
震級與烈度區別剖析：日本樓防震標準實際意義
許多日本樓盤的投資者對地震術語存在誤解，特別是分不清「震級」和「烈度」的區別。國際上常說的八級、九級地震是指震源釋放的能量（震級），而日本物業的防震能力則是針對地震對地面建築的實際影響（烈度）。舉例來說：
1995年阪神地震（震級7.3）
2011年東北地震（震級9.0）
這些地震雖然震級很高，但實際烈度只有五至六級。根據當地氣象廳標準，現代日本新樓的防震設計可以承受七級烈度（最高級別），這代表著日本新樓盤建築的最高防震水平。
日本樓永久業權 vs. 租賃業權的分別
在日本地產市場中，土地與建築物的所有權是分開的，外國人也可以合法購買日本物業。選擇適合的業權形式是日本買樓的重要一步，以下將詳細解釋「永久業權」與「租賃業權」的差別，幫助投資者更好地了解日本樓盤的投資策略。
永久業權（Freehold / 所有權）:
永久業權是日本地產市場中最穩健的投資選擇，適合希望在日本買樓的投資者及尋求穩定回報的日本物業投資者。
特點：
- 擁有土地及建築物的完整所有權
- 公寓來說，每個單位都包含土地嘅共有份額
- 無租期限制，自由轉售、出租、贈與、繼承
優點：
- 無需交地租
- 自由度高，方便轉售或傳承日本樓
- 日本地產升值潛力較高，適合長期投資，穩定增值。
租賃業權（Leasehold / 借地權）:
日本買樓的租賃業權指投資者擁有建築物的使用權，但土地則需向地主租用。此類業權通常有一定的年期限制，並需支付年度地租。
特點：
- 擁有建築物，但土地屬於租用
- 每年需向地主交「地租」
- 日本樓的業權有年期限制（最少30年）
租賃業權的2種形式：
1. 地上權（地上権 / Chijoken）
- 通常見於公寓單位
- 該日本地產的持有人可自由轉售或出租
- 相對自由，風險較低
2. 借地權（賃借権 / Chinshakuken）
- 常見於獨立屋（一戶建）
- 如果轉售、重建、轉租日本樓，需地主批准
- 日本地產的自由度較低，風險較高
注意事項：
根據《普通借地法》（1992年生效），日本地產的租賃業權具有以下規定：
- 初次租期：至少30年
- 首次續期：超過20年
- 之後續期：每次至少10年
- 地主若拒絕續租，需提供合理理由及土地使用計劃。
在日本買樓時，涉及甚麼一次性稅項及費用？
投資日本樓盤時，買家除了日本新樓或者是二手樓本身的價格，還需繳納一些一次性稅項及費用，包括：
1. 印花稅（Stamp Duty）
印花稅是根據物業交易合約金額計算的稅費，適用於所有日本樓盤的購買合約。以下為印花稅的詳細稅率：
| 合約金額（日圓） | 印花稅金額（日圓） |
|---|---|
| 10,000 以下 | 免稅 |
| 10,001 – 100,000 | 200 |
| 100,001 – 500,000 | 400 |
| 500,001 – 1,000,000 | 1,000 |
| 1,000,001 – 5,000,000 | 2,000 |
| 5,000,001 – 10,000,000 | 10,000 |
| 10,000,001 – 50,000,000 | 20,000 |
| 50,000,001 – 100,000,000 | 60,000 |
| 100,000,001 – 500,000,000 | 100,000 |
| 500,000,001 – 1,000,000,000 | 200,000 |
| 1,000,000,001 – 5,000,000,000 | 400,000 |
| 超過 50 億日元 | 600,000 |
| 合約金額未註明 | 200 |
2. 消費稅（Consumption Tax）
日本買樓目前稅率為 10%，但根據當地的法律規定，土地交易免消費稅，只有建築物部分需要繳納。在大多數日本新樓盤交易中，售價通常已包含消費稅。
3. 不動產取得稅（Real Estate Acquisition Tax）
不動產取得稅是地方政府徵收的一次性稅費，適用於所有日本物業投資者。標準稅率為政府評估價的 4%，但住宅建築和土地享有特惠稅率：
- 建築物部分：稅率為 3%。
- 土地部分：評估價的 50% 乘以 3%，實際稅率約為售價的 0.5% – 0.8%。
持有日本物業，須繳甚麼固定稅項及費用？
在成功購買日本物業後，買家還需每年繳納特定的固定稅項及費用，包括固都稅、所得稅及源泉徵收稅。
1. 固都稅（Fixed Asset & City Planning Tax）
固都稅是日本物業持有者需繳納的一項地方稅，類似於香港的差餉和地租。此稅項由地方政府徵收，主要用於支援當地的都市計劃及建設。固都稅實際上包括兩項稅務：
- 固定資產稅：1.4%
- 都市計劃稅：最高為 0.3%
2. 所得稅（Income Tax）
若日本樓盤用作出租，業主需按租金收入繳納所得稅。稅率由 5% 至 45% 不等，具體稅額根據實質課稅金額計算。實質課稅金額為租金收入扣除必要開支（如管理費、維修費等）及免稅額後的金額。
| 實質所得課稅金額（日圓） | 稅率 |
|---|---|
| 195 萬以下 | 5% |
| 195 萬 ~ 330 萬以下 | 10% |
| 330 萬 ~ 695 萬以下 | 20% |
| 695 萬 ~ 900 萬以下 | 23% |
| 900 萬 ~ 1,800 萬以下 | 33% |
| 1,800 萬 ~ 4,000 萬以下 | 40% |
| 4,000 萬或以上 | 45% |
註：上述金額未扣除個人免稅額。
3. 源泉徵收（Withholding Tax）
源泉徵收稅是針對非居住者（海外業主）的預繳所得稅。由於日本政府難以直接向海外業主徵稅，因此要求租客從租金中預扣 20.42% 作為預繳稅款。特別注意：如果物業是租給個人且作為住宅用途，則不需要預扣任何稅款。
出售日本物業時，須繳甚麼費用或稅項？
出售日本樓盤是一項重要的投資決策，除了物業本身的增值收益，了解相關稅務規定能幫助日本物業投資者更好地規劃財務。以下將簡單介紹日本物業出售時涉及的主要稅項：
1. 讓渡所得稅（Capital Gain Tax）
讓渡所得稅是指業主將日本物業轉售給第三方時，根據所得收入徵收的稅項。稅率根據日本新樓或其他物業類型的持有年期而有所不同：
| 日本物業持有年期 | 稅率（含地方稅） |
|---|---|
| 短期持有（不足 5 年） | 淨收益的 30.63% |
| 長期持有（超過 5 年） | 淨收益의 15.315% |
注意日本地產持有年期計算方式：
從日本樓出售年份的 1 月 1 日起計算持有時間。例如：若日本物業於 2019 年任何時間購入，需於持有滿五年後的該年 1 月 1 日後出售，才能享受較低的長期持有稅率。
2. 源泉徵收（Withholding Tax）
源泉徵收是針對出售日本物業時需預繳的稅項，稅率為 10.21%。不論日本物業投資是否產生盈利，只要售價超過 1 億日圓，賣方均需預扣此稅項。若符合以下所有條件則可獲得豁免：
- 日本物業為住宅用途。
- 日本樓售價低於 1 億日圓。
- 日本樓盤買家為個人（而非公司）。
3. 復興特別所得稅（Special Reconstruction Income Tax）
復興特別所得稅是日本政府為支持東日本大震災的災後重建而設立的一項附加稅，實施期至 2037 年。
- 稅率：所得稅金額的 2.1%（注意：是按所得稅額計算，而非按收益總值）。
- 計算公式：
復興特別所得稅 = 所得稅金額 × 2.1% - 例子：若你的所得稅金額為 100 萬日圓，則復興特別所得稅為：100 萬 × 2.1% = 21,000 日圓。
FMI 星級真實日本樓買家分享
關於買日本物業放租、自住 - 常見問題：
1. 香港人可以日本買樓嗎？
2. 日本物業投資風險高嗎？
3. 日本買樓需要親自到當地辦理手續嗎？
4. 外國人日本買樓可以申請按揭嗎？
5. 日本物業的持有成本高嗎？
日本物業每年需支付以下持有成本：
- 固定資產稅：約評估價的 1.4%
- 都市計劃稅：約評估價的 0.3%
- 管理費及修繕基金：視具體項目而定
整體而言，日本新樓因設備新穎、維修成本低，所以整體持有日本新樓的成本相對可預測。
6. 買日本新樓、二手樓的付款流程如何安排？
一般日本買樓流程如下：
- 選定日本樓盤後簽署買賣意向書。
- 簽署正式日本樓盤買賣合約，並支付約 10% 訂金。
- 餘款於交樓時支付。
- 辦理產權登記及取得正式產權證書。
整個流程有我們日本發展商的專業團隊協助，確保過程安全順利。
7. 有哪些常見的日本物業類型？
根據不同需求與預算，日本物業主要分為下列幾種：
- 日本新樓：新落成、設備齊全，維護成本較低。
- 中古樓：樓齡較高，但價格相對相宜，適合追求高性價比。
- 一戶建：即獨立屋，空間較大，非常適合家庭居住。
- 整棟物業：整棟購買，適合商業用途或作長線收租投資。
- 土地 + 建屋計劃：購買土地並自建房屋，可根據個人喜好設計。
- 商業店舖：位於商業區，適合自行經營或出租予零售商戶。
8. 日本新樓與中古樓，哪個更適合投資？
日本新樓與中古樓各有優勢，您可以根據投資目標選擇：
-
日本新樓盤：
設備最新、符合最新防震標準、維修成本低，且租客對於日本新樓的接受程度與偏好亦較高。 -
中古日本樓盤：
價格相對較低，但購買時需特別注意建築結構狀況，以及未來可能產生的日本樓維修大筆開支。
投資建議：
如您的目標為長期出租與低風險，建議優先考慮由知名日本發展商打造、且具有優越地理位置的日本新樓。
9. 如何確保購買的日本樓質素有保障？
10. 日本物業面積如何計算？
11. 購買日本新樓後如何管理？
12. 投資日本樓可以申請移民嗎？
13. 我想買日本新樓盤但害怕語言不通，可以怎麼辦？
14. 日本物業租期一般多久？業主有保障嗎？
一般租約為2年期，期滿後可續約。日本樓租賃法保障雙方權益，租客不得隨意毀約，亦需按時繳租。選擇有經驗的租賃公司，可有效保障日本物業投資的穩定現金流。
方健儀 Akina - 透過FMI購入日本樓盤的安心體驗
好多朋友問我：「Akina，你係咪同 FMI Japan 合作賣廣告，所以老闆 Amous 送咗層日本樓俾你？」等我講清楚——事實當然完全唔係咁！
其實，我係透過工作認識 FMI 日本發展商創辦人 Amous，深入了解佢獨到嘅投資理念後，先開始認真研究海外物業。
令我下定決心買 FMI Japan 開發嘅日本新樓盤，原因係：
親身體驗
住過 FMI 旗下嘅民宿，親身感受日本新樓質素同管理水準。
專業團隊
從睇樓、簽約到貸款，全程有日本地產公司嘅專人跟進。
託管安心
而家我喺香港遙距收租，有專人處理租務同維護我嘅日本樓盤。
雙重享受
每次去 Osaka 旅行，我就住自己間日本新樓，質素完全滿意。
周奕瑋 Jarvis - 日本通都選擇買FMI日本樓盤嘅理由
人生第一次日本買樓，我諗咗唔算好耐就落決定。有時緣份就係咁奇妙，天時、地利、人和要來就來！
天時：日圓 34 年新低
而家日圓匯率正處歷史低位，無論係日本新樓或者是二手盤，同樣預算可以買到更大空間，呢個黃金時機可遇不可求，絕對要把握在日本物業投資！
地利：心儀社區
FMI 提供嘅日本新樓盤選擇豐富，最後揀咗大阪西區大正駅附近優質日本物業。作為 ISFJ 守衛者人格，我好需要安靜空間獨處。呢度河畔散步、靜靜聽歌發呆嘅氛圍，完全就係我理想生活！
人和：遇見專業團隊
透過 TVB 節目，我親身接觸到日本發展商 FMI 的專業團隊。作為具實力嘅日本地產公司，FMI 親自開發日本新樓盤，呢種透明交易模式令我對日本買樓信心大增！
FMI 團隊唔單止提供最新嘅日本新樓資訊，更用心為我分析各區日本樓盤回報率，詳細比較不同日本地產項目嘅升值潛力，讓我呢個第一次日本物業投資嘅新手都能做出明智選擇。