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買京都物業、新樓盤

FMI Japan 精選京都新樓、中古樓

項目名稱：ソングスビル（Songs Build）

  • 地區：北區北野白梅町
  • 土地面積：1,925平方呎
  • 落成日期：1991年3月

項目名稱：セラヴィ清水五条（CeraVe 清水五条）

  • 地區：東山區清水五条
  • 土地面積：1,563平方呎
  • 落成日期：1991年9月

項目名稱：リバティ大和大路（Liberty大和大路）

  • 地區：東山區大和大路
  • 土地面積：3,309平方呎
  • 落成日期：1991年3月

為什麼選擇投資京都物業？

京都作為千年古都，不僅是深受全球遊客歡迎的旅遊勝地，而京都物業更是當地真正權貴階層的居住選擇。許多人誤以為京都樓以木屋為主，缺乏現代公寓，或認為所有富豪都聚集於首都。事實上，真正的超級富豪，都必定在此擁有京都新樓或者是二手物業，這已成為身份與地位的重要象徵。

稀缺性造就的價值: 為何京都新樓盤一戶難求？

京都新樓盤的價格近年來直逼首都水平，其核心原因在於「極度稀缺的供應」。受到嚴格的景觀保護政策影響，京都新樓盤的開發面臨著其他城市沒有的限制：

  • 嚴格的高度限制：自 1980 年代實施《景觀政策》以來，京都市中心建築高度被限制在 31 米以下，歷史地段甚至限制在 15 米左右。這保護了京都「遠望即見山」的城市特徵，但也導致京都新樓多為 5-6 層的低密度建築，容積率低，供應量極少。
  • 土地開發受限：京都遍布古蹟，可供開發的土地極為有限。加上建築面積受限，使得每一個京都樓盤都顯得彌足珍貴。

政策鬆綁帶來新的京都樓投資機遇

值得注意的是，京都市於早幾年調整了城市規劃方針。為了吸引年輕一代定居，部分區域的限制有所放寬，為京都物業市場帶來新契機：

  • 京都站南側：建築高度上限由 20~25 米放寬至 31 米。
  • 山科站附近：符合條件的京都新樓取消 31 米高度限制。
  • 南部工業區：容積率上限大幅提升至 1,000%。

京都新樓盤開發的獨特挑戰，買少見少

開發京都新樓面臨著其他城市難以想像的挑戰。與首都、大阪不同，京都新樓盤的開發需要克服諸多「地區性」難關。一個通常只需18個月完成的項目，在京都可能需要36個月才能竣工。

京都的社區參與度極高，開發商需要逐家逐戶拜訪鄰居，並帶上精心準備的手信。當地居民有權對京都新樓盤提出反對意見，如擔憂街道收窄導致交通擁堵，或人口增加影響治安等。這些反對意見往往需要開發商做出諸多讓步，如聘請24小時保安，增設交通疏導設施等，大幅增加了開發京都新樓的有關成本。

除此之外，京都人被譽為「保守中的保守」。這種文化特性使得京都樓盤開發過程更為複雜，也進一步提升了成品的珍貴程度，讓京都樓真正做到「千金難買」。

京都樓的投資優勢 - 收租穩定、客路多元化

京都樓盤擁有穩定的旅遊需求支撐。實際上，京都作為世界級旅遊目的地，擁有17處世界文化遺產，每年吸引超過5,000萬遊客到來。這種持續強勁的旅遊需求為京都物業投資者提供了穩定的短租收入來源，從而令京都樓盤大受歡迎。
京都新樓盤的另一優勢，就是其多元化的租賃市場。京都樓除可作旅遊短租外，京都大學等頂尖學府每年吸引大量國際學生和研究人員到來，他們都有需要租屋居住，這可為京都樓提供穩定的長租需求。這種短租與長租市場的完美結合，使京都物業投資者能夠靈活調整租賃策略，最大化投資回報。除了有大學師生及研究人員成租客，以及因京都是旅遊熱點而吸引旅客作短租外，還有以下兩項都是令京都樓在市場有一定需求：

大企業員工有租屋需求：

京都市有著不少大企業進駐設立總部，包括任天堂、佐川急便、京瓷等。這些公司的員工自然有租京都樓需要，以方便上班及日常生活。除了有單身員工租住細單位外，已婚員工也會與家人一同遷來，對當地大小單位租務，包括京都新樓需求也很高。

城市本身的名氣及吸引力：

京都市整體在多項調查都有不俗的評價，例如該市於「潛力增長城市排名」中便被評為第三名。有關排名乃是由野村綜合研究所對全國100個城市之增長潛力作出深入的評估。京都市乃為創意城市，該處一直努力把歷史、藝術及文化融合起來，對當地創意產業發展方面可有正面影響；而當地亦有舉辦國際會議，吸引不少旅客到來，其國際都市之名聲廣受注目；而京都市的城市設計和公共交通系統之優量，都提升了當地的生活質素。

4大核心區域京都樓盤介紹及投資分析

京都站：交通樞紐與現代化的完美結合

京都站是連接首都等主要城市的交通樞紐，也是旅客抵達京都的第一站。這裡匯聚了JR、近鐵、京都市營地鐵等多條鐵路線，交通便利度極高。京都站本身是一座地標性建築，由著名建築師原廣司設計，集購物、餐飲、酒店於一體，成為京都物業投資的熱門區域。
  • 推介優勢：
  • 作為旅客進出的主要樞紐，京都物業短租需求旺盛。
  • 伊勢丹百貨、京都塔等商業設施環繞，京都樓生活便利度高。
  • 相比其他傳統區域，京都站周邊的京都新樓盤更具現代都市特色。
  • 比起祇園等傳統觀光區，京都站區域的京都樓盤價格更具競爭力。
  • 適合投資者類型：
  • 此地段的京都樓盤租金回報率 5-6%，高於京都市平均水平，最適合現金流導向投資者。
  • 相比祇園等傳統區域，京都站周邊的京都新樓價格更具競爭力，是首次京都物業投資者的理想起點。

清水五條：文化遺產，京都物業價值高地

清水五條以其深厚的文化底蘊和毗鄰世界遺產的優越位置，成為京都市的文化價值高地。
  • 推介優勢：
  • 京阪電鐵清水五條站直達祇園四條、三條、京都市中心及大阪，京都樓盤交通便利性高。
  • 毗鄰清水寺、高台寺等世界文化遺產，京都新樓旅遊租賃潛力強勁。
  • 位於東山區核心地帶，受 15 米高度限制保護，京都物業供應稀缺，保值增值能力強。
  • 適合投資者類型：
  • 憑藉清水寺、高台寺等著名景點的加持及京阪電鐵的便捷交通，加上相比祇園更具性價比的京都新樓盤價格，是文化導向型投資者的絕佳選擇。

北野白梅町：低密度，豐富歷史氛圍

北野白梅町以其高雅的居住環境和豐富的歷史文化底蘊，成為京都樓盤市場的高端生活區域。憑藉北野天滿宮的文化加持及優美的自然環境，加上低密度開發的居住品質，是追求生活品質與投資價值並重的京都物業買家的理想選擇。
  • 推介優勢：
  • 京福電鐵北野白梅町站直達嵐山、四條大宮等地，多條市巴士線路連接市中心，京都樓交通便捷而不喧囂。
  • 北野天滿宮、上七軒花街等文化資源豐富，京都新樓文化價值高，吸引高端租客。
  • 適合投資者類型：
  • 作為京都市內公認的高級住宅區，北野白梅町的京都物業受到京都本地富裕階層和國際買家的青睞。

河原町：商業核心，繁華京都樓盤熱點

河原町作為京都市的商業中心，以其繁華的購物環境和豐富的娛樂設施，成為京都物業市場的高流動性區域。憑藉四條河原町交叉口的黃金地段及錦市場等著名景點，加上多元化的租賃需求，是追求靈活京都樓投資策略者的首選區域。
  • 推介優勢：
  • 阪急電鐵、京阪電鐵、市營地鐵多條線路交匯，京都新樓盤交通網絡完善，連接京都各主要區域。
  • 高島屋百貨、錦市場、先斗町等商業和觀光資源集中，提升京都新樓及二手樓的多元化租賃潛力。
  • 購物、餐飲、娛樂設施一應俱全，京都物業宜居性強，吸引長短租客。
  • 適合投資者類型：
  • 最適合多元化策略投資者：京都新樓既可長租給本地上班族，也可短租給遊客，靈活調整經營模式。

京都物業類型比較：哪種最適合你投資、自住？

第1類: 京町家 (Kyomachiya)

這是京都樓中最具標誌性的建築，通常指 1950 年以前按照傳統木造工法建造的房屋。

  • 特徵：這類京都樓門面窄、進身長（俗稱「鰻魚之寢床」），擁有坪庭（中庭）和格子窗。
  • 投資價值：稀缺性極高。由於政府已不再發放新的町家建築許可，這類京都物業可謂「買少見少」。許多投資者將其改建為高級民宿或特色店舖，以獲取高額回報。
  • 潛在挑戰：這類京都樓盤的維修費用極高昂（需請專門工匠）、隔音隔熱較差、且受嚴格的景觀保護法限制。
  • 適合對象：有充裕資金、熱愛京都文化、不介意高維護成本的資深投資者

第2類: 現代分層公寓 (Mansion / Condominium)


這是目前最受海外買家歡迎的京都樓盤類型，特別是近年落成的京都新樓，在打理與流通性上具有絕對優勢。

  • 特徵：採用鋼筋混凝土 (RC) 結構，抗震性強。現代化的京都新樓盤更配備自動門鎖、宅配箱及先進廚衛設施，居住舒適度極高。
  • 投資價值：京都大學城（學生多）及企業支店集中地，單身公寓或家庭式單位的租務需求極大。加上京都新樓盤在二手市場轉售容易，銀行估價也較穩定。
  • 適合對象：尋求買京都新樓有穩定租金回報、重視資產保值，以及希望透過專業公司託管以降低維護負擔的投資者。

第 3 類：現代一戶建 (Modern Detached House)


這類京都物業不同於古老的町家，這是指現代興建的獨立房屋（類似香港的村屋或別墅）。

  • 特徵：買這類京都樓會擁有獨立土地產權，無需繳交管理費和修繕積立金。
  • 投資價值：土地價值佔比高。由於京都市中心有嚴格的「高度限制」（很多地區不能建高樓），這限制了京都新樓盤的供應量，因此擁有土地的京都物業長遠具有不錯的升值潛力。
  • 潛在挑戰：所有維護工作（如屋頂防水、外牆清洗、除草）需業主自行處理。若非自住，遠程打理會比分層京都樓麻煩。
  • 適合對象：打算移居在京都新樓、物業長住的家庭，或看重土地價值、打算作長線持有的投資者。

常見問題：投資買京都新樓盤、二手樓全面指南

1. 外國人可以購買京都樓嗎？
完全可以，且買京都樓會擁有 100% 永久產權 (Freehold)。與香港的「租借權」（Leasehold，通常為 75 或 99 年）不同，當地絕大多數的京都樓盤，包括我們FMI推出的京都物業，買家是同時擁有「建築物」及「土地」的永久所有權。此外，當地對外國人買京都新樓盤或置業沒有「限購令」，也不會像某些國家那樣對海外買家徵收額外的「外國人印花稅」。你的產權受當地法律完全保障，將來可以自由轉售或傳承京都樓給子女。
不一定。必須確認該京都新樓的土地分區及大廈公契（管理規約）。根據《民泊新法》，京都樓短租經營每年上限為180天。如果你的京都新樓或者中古物業位於 「住居專用地域」（主要為純住宅區），該市規定每年只能在1月中旬至3月中旬經營（約 60 天）。
京都市強烈要求民宿必須有「管理員」或「緊急聯絡人」。假如你身在香港，希望投資京都新樓作民宿出租，必須委託合法的 「住宅宿泊管理業者」 代管，且該公司必須能在10分鐘內趕到現場處理投訴（如噪音、垃圾問題）。
如果是認證的歷史建築「京町家」，在申請簡易宿所牌照時，部分建築要求（如前台設置、樓梯寬度）可能會獲得放寬，因為政府鼓勵保留町家景觀。這也是為什麼很多投資者專門收購「町家」京都樓盤來改建。

近年來，不少投資者看中京都樓的潛力，並且選擇購置京都新樓盤經營民宿。然而，京都作為文化古都，對民宿經營有嚴格規範，除了法律明文規定外，更有許多「潛規則」需提前掌握，以免陷入經營困境。

根據京都市規定，在申請民宿前，必須向周邊鄰居（通常是半徑數十米內的居民）進行事前說明。如果鄰居強烈反對，雖然法律上不一定能直接禁止你（取決於具體情況），但在京都這種重視社區和諧的地方，強行經營會引來無窮無盡的投訴和政府巡查你的京都樓盤。另外，民宿產生的垃圾被視為「事業系垃圾」，不能像普通家庭一樣隨便丟在路邊集散點。你必須簽約私人的垃圾回收公司定期收集。最後，部分京都樓盤可能受《旅館業法》或《都市計畫法》限制，需確認物業是否具備民宿經營資格。

許多投資者在考慮買京都樓時，常會擔憂：「如果市法規這麼嚴格，京都物業買了之後會不會很難轉手？」事實上，選對核心區域的京都樓盤，不僅不難轉手，反而因其稀缺性，成為具備強大「抗跌力」的優質資產。京都市確實有嚴格的「景觀條例」和「高度限制」，這限制了京都新樓盤的供應量。但也正因如此，位於市中心（如中京區、下京區）的合規京都新樓變得極為稀缺。在未來轉售時，也能因為「物以罕為貴」而更容易找到接盤的買家。
受奧運、賭場等消息炒作影響，京都樓價可以急劇上升。作為千年古都，該市擁有世界級的「品牌價值」，令京都樓盤的價格走勢傾向穩步上揚，抗跌力極強。如果你追求短期炒賣，首都可能比較適合；但如果你想為家族資產進行長線配置、分散風險，京都樓盤就像一件保值的藝術品，經得起時間考驗。
京都樓盤市場價格會受多項因素影響，包括有關樓房的建造年份、是否曾經作翻新、單位所選用的建築材料、面積大小、還有樓房之格局、以及其所處位置(如果該京都樓盤是鄰近市中心及公共交通方便，樓房的價錢自然也較高)等。所以於京都購買一單位，會因其所處地區之不同，而有甚大的差別，尤其是京町家，其曾作全面翻新與否，以及設備是否充足，售價的差距也會很大。我們FMIJ可提共京都各區樓盤售價的詳細資料，方便客戶參考以作預算。
當然不是，其實買京町家可說是另一類投資。首先當地政府已不會再發出新町家建築許可，令現時的町家成了珍貴的建築瑰寶，自有其價值。的確，京町家是需要作持續的打理及維護，如果將這類樓盤視為短期回報的工具，當然不太合適，但如果將之視為經過精心管理與文化連結而價值不斷上升的京都資產。以一種養護資產的態度來購買京町家，那就為真正的投資之道。

如要翻新京町家，一般會用上6個月至1年的時間。至於由翻新至出售的程序，大致如下：

  • 先草擬一套翻新概念。
  • 跟建築師及建設公司一起討論有關翻新計劃。
  • 正式進行翻新計畫會議。
  • 對單位的邊界線進行確定，這是因為不少京町家一般是沒有清晰的界限。
  • 開始進行拆除工作，例如把單位內所有牆壁、地板和天花板折掉，只保留單位的骨架，同時也要檢查單位的木樑和木柱的狀態是否可以等。
  • 為京町家建築結構作補修前再作全面檢查。
  • 為整體建築結構進行加固。
  • 正式進行翻修。
  • 作施工狀態檢查。
  • 完成裝修後再作檢查。
  • 最後進行建築物的整體檢查。

當上述一切完成後，如欲將單位出售，可發布於販售網頁。對於想購買京町家一類京都樓，又或已擁有京町家者而想把單位出售，上述資料具一定參考價值，詳情也可向我們FMI查詢。